Obtenir un crédit immobilier est un processus rigoureux qui nécessite de présenter un dossier solide, que l'on soit en CDI, en CDD, ou travailleur libéral. Chaque statut a ses spécificités, mais plusieurs critères clés sont pris en compte par les banques pour évaluer la solvabilité et la capacité à rembourser du demandeur. Parmi ces critères, le "reste à vivre" et la situation particulière des primo-accédants jouent un rôle important.
1. Les critères généraux pour un bon dossier de demande de crédit immobilier
Quel que soit le statut professionnel, certaines informations sont essentielles pour constituer un dossier robuste :
- La stabilité des revenus : les banques examinent la régularité et le niveau des revenus. Pour un CDI, un contrat stable est un atout, mais des revenus réguliers peuvent également rassurer l’établissement, même pour les CDD et les travailleurs indépendants.
- Le taux d'endettement : il ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets. Ce taux représente la part des revenus consacrés au remboursement des dettes (dont le futur prêt immobilier). Au-delà, les banques considèrent que le ménage prend un risque financier excessif.
- Le reste à vivre : après avoir payé les charges et les dettes, le "reste à vivre" désigne la somme disponible pour les dépenses courantes (nourriture, transport, loisirs, etc.). Les banques attachent une grande importance à ce critère car il permet de s'assurer que l'emprunteur aura suffisamment d'argent pour vivre convenablement après les paiements mensuels du crédit. En fonction du foyer, il doit être proportionné, c'est-à-dire qu'il doit permettre de faire face aux besoins quotidiens sans risquer de mettre en péril le budget familial.
- L’apport personnel : il est recommandé d’avoir un apport d’au moins 10 à 20 % du montant total de l’achat immobilier. Cela montre à la banque que l'emprunteur est en mesure de financer une partie du projet avec ses propres ressources, ce qui est un signe de sérieux et de stabilité financière.
- La gestion des comptes bancaires : une gestion saine des finances, sans incidents bancaires (découverts fréquents, chèques rejetés, etc.), est un autre point scruté par les banques.
2. Les spécificités en fonction du statut professionnel
- En CDI : Les salariés en CDI sont perçus comme ayant une stabilité financière. Pour eux, la régularité des revenus est un critère majeur. Les banques sont généralement plus confiantes à l'idée de prêter à des salariés en CDI, surtout s'ils sont en poste depuis plusieurs années.
- En CDD : Les emprunteurs en CDD ou intérimaires peuvent également obtenir un prêt immobilier, mais il leur est souvent demandé de présenter une certaine ancienneté et une régularité dans leurs contrats. Il est nécessaire de démontrer une capacité à maintenir des revenus malgré l'absence de contrat à durée indéterminée. Certains optent pour une caution externe ou une garantie (comme celle de l’organisme *Action Logement*).
- Travailleurs libéraux : Les professions indépendantes, comme les libéraux, doivent prouver la pérennité de leur activité. Les banques demandent souvent trois années d’ancienneté minimum, ainsi que des bilans financiers qui démontrent la rentabilité de l’activité. Les revenus peuvent être irréguliers, mais un historique stable est rassurant pour l'établissement prêteur.
3. Le cas des primo-accédants
Les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui achètent leur premier bien immobilier, bénéficient parfois de conditions avantageuses pour accéder à la propriété. Toutefois, leur dossier doit aussi être solide. Quelques points spécifiques pour eux :
- Prêts et aides dédiées : Les primo-accédants peuvent accéder à des dispositifs d’aide comme le prêt à taux zéro (PTZ), ce qui peut alléger leur charge de remboursement et renforcer leur dossier. Le PTZ peut couvrir jusqu'à 40 % du coût total de l’acquisition dans certaines zones géographiques.
- Apport personnel : Bien que l’apport ne soit pas obligatoire, un apport personnel est souvent demandé pour diminuer le montant à emprunter et rassurer la banque. Les primo-accédants ayant peu d'épargne doivent démontrer une gestion rigoureuse de leurs finances et un projet réaliste.
- Gestion des risques : Les banques sont attentives à la capacité de remboursement des primo-accédants qui, par définition, n'ont pas d'expérience préalable en tant que propriétaires. Elles évalueront la gestion des comptes courants, la capacité d'épargne, ainsi que les éventuelles garanties extérieures pour sécuriser l'opération.
Conclusion
Pour maximiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier, il est essentiel de présenter un dossier bien préparé. Que l’on soit en CDI, en CDD ou libéral, la stabilité financière et la gestion rigoureuse des finances sont primordiales. Le "reste à vivre" constitue un critère central car il garantit que l'emprunteur pourra vivre confortablement une fois ses charges fixes payées. Enfin, les primo-accédants, bien que bénéficiant de certaines aides, doivent veiller à présenter un dossier solide pour convaincre les banques de leur capacité à rembourser le prêt sur le long terme.
